전세보증금 못 받았을 때 해야 할 일｜이사 전 임차권등기명령부터 확인하세요
전세계약은 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않습니다.
그런데 새집 계약은 이미 해놓았고 이사 날짜도 다가옵니다.
이때 가장 조심해야 할 행동이 있습니다.
보증금을 받지 못한 상태에서 아무 조치 없이 먼저 이사하고 전입신고까지 옮기는 것입니다.
전세보증금을 못 받은 상황에서는 집주인에게 연락하는 것만큼 내 보증금을 보호하기 위한 절차를 확인하는 것이 중요합니다.
임대차계약 종료 확인
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보증금 반환 여부 확인
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계약종료·반환요구 관련 자료 정리
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이사해야 한다면 임차권등기명령 검토·신청
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등기부에서 임차권등기 완료 확인
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이사·전출
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보증보험 가입자는 보증이행 절차 확인
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필요하면 반환청구 등 후속 법적절차 검토
1. 보증금을 못 받았다고 바로 이사부터 하면 안 됩니다
현재 집에서 나가야 하는 날짜가 다가오면 마음이 급해질 수 있습니다.
하지만 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 먼저 현재 가지고 있는 권리를 어떻게 유지할 것인지 확인해야 합니다.
주택도시보증공사(HUG)는 보증금을 돌려받지 않은 상태에서 이사를 가거나 다른 집으로 전입신고를 하면 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있다고 안내하고 있습니다.
보증금 미반환
→ 그냥 전출부터 하지 않기
→ 이사해야 한다면 임차권등기명령 확인
→ 임차권등기가 실제 완료됐는지 확인
→ 그다음 이사·전출
2. 먼저 임대차계약이 실제로 종료됐는지 확인합니다
임차권등기명령은 단순히 “집주인이 돈을 아직 안 줬다”는 이유만으로 언제든 신청하는 제도가 아닙니다.
현행 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고 있습니다.
따라서 먼저 자신의 임대차계약이 어떤 방식으로 종료됐는지를 확인해야 합니다.
□ 임대차계약서
□ 계약 만료일
□ 계약 종료 의사를 전달한 자료
□ 집주인과 주고받은 문자·메신저 등
□ 보증금 반환을 요청한 자료
□ 확정일자 관련 자료
□ 주민등록 관련 자료
3. 집주인에게 보증금 반환을 요구한 기록을 남겨둡니다
집주인과 전화로만 이야기하고 끝내지 않는 것이 좋습니다.
계약 종료와 보증금 반환 요구 사실을 나중에도 확인할 수 있도록 자료를 정리해두세요.
특히 임차권등기명령을 신청할 때는 임대차가 종료됐다는 사실 등을 소명해야 합니다.
대법원도 임차권등기명령 신청 시 임대차가 종료됐음을 확인할 수 있는 자료의 예로 계약갱신거절 내용증명 등을 안내하고 있습니다.
4. 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 확인합니다
계약은 끝났고 보증금도 못 받았는데 새집으로 반드시 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있도록 마련된 제도입니다.
보증금 전액이 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다.
5. 임대인의 동의가 있어야 하나요?
아닙니다.
임차권등기명령은 집주인이 동의해줘야만 신청할 수 있는 절차가 아닙니다.
법에서 정한 요건을 충족한다면 임차인이 법원에 신청할 수 있습니다.
6. 어디에 신청하나요?
주택임대차보호법 제3조의3에 따르면 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다.
따라서 자신의 주민등록상 주소지가 아니라 임차한 주택의 소재지를 기준으로 관할 법원을 확인하세요.
7. 신청할 때 어떤 자료가 필요한가요?
구체적인 사건에 따라 필요한 자료가 달라질 수 있지만 대법원이 안내하는 기본적인 자료는 다음과 같습니다.
□ 임차권등기명령 신청서
□ 임대차계약서
□ 임차목적물의 등기사항증명서
□ 임대차가 종료됐음을 확인할 수 있는 자료
□ 보증금 관련 내용
□ 전입·점유 및 확정일자 등 관련 자료
□ 사건별로 법원이 요구하는 추가자료
신청서에는 임차인과 임대인의 정보, 임차주택, 반환받지 못한 보증금, 신청 취지와 이유 등을 기재합니다.
8. 신청했다고 바로 이사하면 안 됩니다
이번 글에서 가장 중요한 부분입니다.
≠
임차권등기 완료
법원에 신청서를 냈다는 사실만 확인하고 바로 이사하거나 전입신고를 옮기면 안 됩니다.
주택임대차보호법은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 기존 권리를 유지하도록 규정하고 있습니다.
따라서 기존에 대항력과 우선변제권을 확보한 임차인이라면 등기부에 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 이사·전출하는 것이 중요합니다.
9. 등기부에서 임차권등기를 확인합니다
법원의 결정을 받았다는 것만으로 끝내지 말고 부동산 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제 기입됐는지 확인하세요.
“신청했는가?”가 아니라
“등기가 완료됐는가?”를 확인합니다.
완료 여부를 확인한 뒤 새집으로의 이사와 전입 절차를 진행합니다.
10. 전세보증금반환보증에 가입했다면 별도로 확인합니다
HUG 등의 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 보증이행 요건과 청구절차를 확인하세요.
보증에 가입했다는 이유만으로 계약 종료일에 보증금이 자동 입금되는 것은 아닙니다.
보증사고 요건을 충족한 뒤 보증기관이 요구하는 절차와 서류에 따라 이행청구를 진행하게 됩니다.
HUG는 전세계약 종료 후 보증금을 반환받지 못한 경우 등의 보증사고 및 이행청구 절차를 별도로 안내하고 있습니다.
11. 보증보험에 가입하지 않았다면 어떻게 하나요?
보증보험이 없다고 해서 임대인의 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다.
보증금이 계속 반환되지 않는다면 상황에 따라 보증금 반환청구, 지급명령 또는 소송과 이후 강제집행 등 후속 절차를 검토해야 할 수 있습니다.
다만 어떤 절차가 적합한지는 보증금 액수, 임대인의 재산상태, 주택의 권리관계와 경매 진행 여부 등 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
12. 임차권등기명령 비용은 누가 부담하나요?
신청 과정에서는 인지대, 송달료, 등기 관련 비용 등이 발생할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의3은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 임차권등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
13. 전세보증금 미반환 최종 체크리스트
□ 보증금 반환 요구 기록을 남겼는가?
□ 임대차계약서와 관련 자료를 확보했는가?
□ 아직 보증금을 받지 못한 상태인가?
□ 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 검토했는가?
□ 임차권등기명령을 신청만 하고 전출하려는 것은 아닌가?
□ 등기부에서 임차권등기 완료를 확인했는가?
□ 반환보증 가입 여부를 확인했는가?
□ 보증기관의 이행청구 조건을 확인했는가?
□ 필요한 후속 반환절차를 검토했는가?
자주 묻는 질문
Q. 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 주면 바로 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?
주택임대차보호법상 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있습니다.
따라서 먼저 계약이 실제로 종료됐는지 확인해야 합니다.
Q. 보증금을 일부만 받았는데도 신청할 수 있나요?
네. HUG도 보증금 전부뿐 아니라 일부를 반환받지 못한 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 안내하고 있습니다.
Q. 집주인이 반대하면 신청할 수 없나요?
그렇지 않습니다. 임대인의 동의가 있어야만 신청할 수 있는 제도가 아닙니다.
Q. 법원에 신청서를 냈습니다. 이제 바로 이사해도 되나요?
그렇게 판단하면 안 됩니다.
신청과 등기 완료는 다릅니다. 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제 완료된 것을 확인한 뒤 이사·전출하는 것이 중요합니다.
Q. 임차권등기를 하면 보증금이 자동으로 들어오나요?
아닙니다.
임차권등기명령은 보증금을 자동으로 지급해주는 제도가 아닙니다. 보증금 반환이 계속 이루어지지 않는다면 반환보증 이행청구 또는 보증금 반환을 위한 후속 법적절차가 필요할 수 있습니다.
Q. 전세보증금반환보증에 가입했으면 임차권등기는 필요 없나요?
가입한 보증상품의 이행요건과 절차를 별도로 확인해야 합니다. 보증기관이 요구하는 사고요건과 제출서류가 있기 때문에 ‘보증보험 가입 = 아무것도 하지 않아도 된다’고 판단하면 안 됩니다.
직접해결 결론
전세계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 가장 먼저 새집으로 전입하는 것부터 서두르지 마세요.
계약 종료 확인 → 반환요구 자료 확보 → 임차권등기명령 검토 → 신청 → 등기 완료 확인 → 이사·전출 → 보증이행 또는 반환절차
이 순서로 접근합니다.
특히 기억해야 할 것은 하나입니다.
임차권등기명령을 ‘신청’한 것과 임차권등기가 ‘완료’된 것은 다릅니다.
보증금을 못 받은 상태에서 이사해야 한다면 등기사항증명서에서 임차권등기 완료 여부를 확인하세요.
여기까지 확인했다면 다음 단계로 넘어갈 준비가 된 것입니다.
검색하고, 따라 하고, 끝냅니다.
공식 자료
이 글은 2026년 9월 현재 주택임대차보호법, 대법원 및 주택도시보증공사 공개자료를 기준으로 작성했습니다.
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제3조의3
• 대한민국 법원 — 임차권등기명령 안내
• 주택도시보증공사 — 보증금 돌려받고 안전하게 이사 나가기
※ 보증금 반환 문제는 계약 종료 여부, 전입·점유 상태, 확정일자, 선순위 권리, 보증보험 가입 여부 등 개별 사실관계에 따라 대응방법이 달라질 수 있습니다. 실제 법적 절차를 진행할 때는 관할 법원·보증기관 등의 최신 안내를 확인하세요.
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